中城聯(lián)盟第三任輪值主席、建業(yè)集團董事長胡葆森
以《大山大河，上下求索》為主題為論壇開場
12月2日，由中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟（中城聯(lián)盟）主辦的第5屆中城聯(lián)盟論壇在北京舉行。本屆論壇沿用了前四屆論壇主題——“和未來好好談談”，邀請胡葆森、王石、馮侖、寧高寧、田明等行業(yè)大咖與300多位地產(chǎn)行業(yè)總裁一同穿越行業(yè)周期，尋找地產(chǎn)“真變量”，與未來對話。
今年是中城聯(lián)盟成立20周年，作為中城聯(lián)盟創(chuàng)始人和發(fā)展全過程的親歷者，老胡首先對中城聯(lián)盟20周年表達了祝賀。1999年，面對野蠻生長的房地產(chǎn)行業(yè)，他和王石、馮侖、寧高寧達成共識：中國房地產(chǎn)行業(yè)需要有一個組織引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展的方向。于是，中城聯(lián)盟誕生了。
“中國經(jīng)濟是一片大海，經(jīng)歷了無數(shù)次狂風驟雨，大海依舊在那兒?！?/strong>老胡引用總書記的講話，告訴在場的所有觀眾，中國經(jīng)濟能夠應對各種困難與挑戰(zhàn)，而中國房地產(chǎn)行業(yè)亦是如此。他表示：借著城鎮(zhèn)化的發(fā)展機遇，中國房地產(chǎn)行業(yè)在過去20年中取得快速發(fā)展，也為國家貢獻了200多億平方米的房子，解決了7-8億人口住房的問題。同時，自2013年之后，中國房地產(chǎn)行業(yè)對GDP的貢獻一直保持在6%左右。
但是，這20年也是中國房地產(chǎn)行業(yè)大浪淘沙，不斷洗牌的過程。老胡說：“房地產(chǎn)企業(yè)有的從小到大，有的從大到小，有的改行，有的出局了?，F(xiàn)在還有新項目開工的企業(yè)已經(jīng)不足1萬家了，已經(jīng)有9成的企業(yè)被出局，行業(yè)洗牌加速”。
那么地產(chǎn)企業(yè)怎么在當下的市場環(huán)境中求得生存？老胡用他從商40年的所思所得為在座的各位開出“藥方”：“天時”只能順，“地利”只能借，只有“人和”可以力求——“你在多長的時間里面在多大的范圍里面收獲了多少的民心，你就獲得了多大的成功”。老胡強調(diào)，這些年被淘汰的企業(yè)，都可以從初心、專心、匠心、恒心、用心、信心、決心這幾個方面來找到問題。
建業(yè)集團一直秉承“省域化發(fā)展戰(zhàn)略”，27年來深耕河南，如今已經(jīng)進入123個城市，實現(xiàn)資產(chǎn)規(guī)模與銷售額的雙千億，截止11月底納稅60億，全省納稅額僅次于河南煙草，今年新開工了1400萬平方米，在建4000萬平方米，隨著筑友智造的加入，建業(yè)如今已經(jīng)完成了房地產(chǎn)行業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈的閉合……老胡用這樣一張成績單展現(xiàn)了建業(yè)堅守初心，根植中原27年所收獲的成果。
對于整個房地產(chǎn)行業(yè)，老胡認為今后的10到15年，是一個增量與存量并存的時期，怎么經(jīng)營好存量市場，大家都在探索，他期待在之后的討論中能有新的觀點和經(jīng)驗。最后，老胡表示自己在中城聯(lián)盟20年中感受到了溫暖，學到了很多東西，他也希望今天的觀眾能有所收獲。
大咖分享干貨
中城聯(lián)盟輪值主席，朗詩集團董事長田明：
“我們?yōu)槭裁匆銎髽I(yè)社會責任”
企業(yè)社會責任有且只有三個層次：第一社會責任是為客戶提供好的產(chǎn)品或者服務；第二社會責任是為員工創(chuàng)造收入和個人發(fā)展空間；第三社會責任是積極地參與社區(qū)的建設；
企業(yè)家道德追求和企業(yè)的倫理追求，以及企業(yè)的永續(xù)經(jīng)營并不矛盾、并不沖突，相反它是殊途同歸的。
不再單獨地追求股東價值最大化，已經(jīng)成為全球企業(yè)界、經(jīng)濟界主流的共識。未來，同時追求商業(yè)和社會成功的“B Corp公益企業(yè)”這種新的企業(yè)形態(tài)，會成為一種趨勢。
商業(yè)向善，要由市場經(jīng)濟來配置資源；把對社會和環(huán)境是否友好作為檢驗商業(yè)模式的優(yōu)劣標準；對于公益慈善事業(yè)要以商業(yè)的方式來運作，才會更有效率。
中城聯(lián)盟第一任輪值主席，萬科集團創(chuàng)始人王石：
“教父？不敢當”
今天我想借這個機會從“墻上的照片”里走下來。明年我虛歲70歲，把我稱為中城聯(lián)盟年紀最大的創(chuàng)業(yè)者比較實際，說“地產(chǎn)的教父”，我不敢當。
2019是中國改革開放第二個40年的第一年，是兩個40年中間的一個過渡。過去的第一個40年是摸著石頭過河，是要殺開一條血路，充滿了不確定性。而第二個40年開始的時候，中國已經(jīng)提出了“一帶一路”，已經(jīng)是目標非常明確的。
可以說，第二個40年，真正的機會、中國在全球真正的地位，才開始顯現(xiàn)。
而我們這批第一個40年里成長起來的第一代、第二代企業(yè)家，在第二個40年里要如何選擇、如何規(guī)劃自己，這才是我們在當前這個過渡期中要做的。
中城聯(lián)盟第二任輪值主席，御風集團董事長馮侖：
“行業(yè)發(fā)展的邏輯變了，我們要講的故事變了”
我們今天如果說行業(yè)和市場遇到了困難，不順利、有挫折，那一定是以前一件事沒做對。
過去高速成長這段時間，我們“過去靠運氣賺的錢今天憑本事又都賠完了”，為什么會這樣呢？
很簡單，市場高速成長的時候，我們會把運氣當能力，我們總覺得是我們超出常人，有特別的稟賦，然后我們賺了錢就不斷地重復這個行為，而忘記了市場環(huán)境在改變，規(guī)則在改變，結(jié)果你把運氣當能力，最后過度使用了這個“能力”。
人均GDP大概從一千美金開始，人們有買房的欲望，到一萬美金，新房的數(shù)量已經(jīng)很少了。未來新房市場增量速度會很快地下降。而GDP達到人均一萬美金至六萬美金的階段，我們會步入后開發(fā)時代，我們比的東西從開發(fā)時代的規(guī)模、成本、速度，進入到比拼產(chǎn)品、運營和資產(chǎn)管理的階段。
行業(yè)發(fā)展的邏輯變了，我們要講的故事變了，我們比拼的東西也變了，對地產(chǎn)人的要求也變了。
中化集團董事長、黨組書記，中國化工集團董事長、黨委書記寧高寧：
“百年未有之變局的四大根本變化”
我們現(xiàn)在身處百年未有之大變局，我們所處的國際環(huán)境、經(jīng)濟變革、企業(yè)發(fā)展邏輯和競爭，以及社會的認知和觀點都在改變。
第一個明顯的變化是西方社會的變化。西方國家的社會價值觀，一些之前以為不會變的所謂“普世價值”、所謂“人類命運”的宗教信仰式的、博愛式的東西都在改變和消失。
第二個變化是全球經(jīng)濟一體化、資本和商品跨境的交易和流動越來越困難了。未來，這個趨勢可能會更加明顯。
第三個變化是企業(yè)層面的變化，過去傳統(tǒng)觀念中企業(yè)利益里排在第一位的是股東利益——追求股東利益最大化、投資回報最大化，但現(xiàn)在這種評價體系在變化。
第四個變化是科學技術(shù)的進步帶來的，發(fā)展的進步，在國際間和企業(yè)間就演變成一場科技之戰(zhàn)、科技之爭。技術(shù)的引進、轉(zhuǎn)讓、合作正變得非常困難。
中城聯(lián)盟副主席，旭輝控股董事局主席林中：
“增長有三張底牌”
回過頭來看，中國這幾十年是房地產(chǎn)行業(yè)三百年歷史里最好的時期。未來，行業(yè)雖然整體規(guī)模已經(jīng)接近了一個頂峰，但是行業(yè)這種大的規(guī)模還會持續(xù)下去，即使它以五年回落10%的萎縮速度，撐住這個行業(yè)規(guī)模在10萬億以上，估計還可以維持20年左右。
因此，我們應該重點關(guān)注的是：未來如何利用好這20年？——一手抓增長積累，一手抓轉(zhuǎn)型布局。也就是一方面要提高增長質(zhì)量，高質(zhì)量經(jīng)營，另一方面，要尋找第二增長曲線。
那如何去做到有質(zhì)量的增長？
可以打三張牌。第一，保持均衡的增長策略，平衡增長率、負債率、利潤率；第二是增長模式的選擇，“是大還是強？”，行業(yè)處在不同的時期，要有不同的策略選擇；第三，未來幾年，房地產(chǎn)行業(yè)都會處在去杠桿、降負債的階段。因此，我們一定要保持低的財務杠桿，更多依靠自有現(xiàn)金流，依靠公司股本金的增加；其次是適度的合作杠桿；再者是維持高的經(jīng)營效率，高的經(jīng)營杠桿；最后就是保持高的投資杠桿，降低地價在售價中的比重，提高貨幣比。
中城聯(lián)盟第九任輪值主席，世聯(lián)行董事長陳勁松：
“用什么樣的邏輯看未來？”
中國目前城市化率是60%，距離未來達到75%以上，還有10-15年時間，這是行業(yè)底氣所在。
房地產(chǎn)的發(fā)展邏輯，它是有邊界的。這個邊界就是人、錢和基礎結(jié)構(gòu)。
人的問題是行業(yè)的最主要問題——在7成人口已經(jīng)是非農(nóng)的情況下，人口結(jié)構(gòu)迅速變化，城市人口流動不均衡，加上棚改高潮褪去，人口邊界成為全域發(fā)展最主要的制約。
第二個是“杠桿”問題。雖然和美國相比還有差距，但目前中國居民杠桿使用率已是新興國家中最高的。中國房價未來怎么走，與居民不同階層的杠桿率高度相關(guān)。
第三個是“產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)”問題。未來都市圈的發(fā)展，將成為中國拉開新一輪增長大幕的核心產(chǎn)業(yè)驅(qū)動區(qū)。在總體增速時代結(jié)束之后，結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)移會成為行業(yè)關(guān)注的要點。
鏈家董事長左暉：
“懂數(shù)據(jù)才能更懂消費者”
過去20年，行業(yè)對消費者的研究遠遠不夠，產(chǎn)品容錯率非常高，未來10年，供求關(guān)系將發(fā)生巨大變化，這個行業(yè)的消費者會完成一個從線下到線上的移民，C端（消費者）在價值鏈中的地位將會有很大提升。
怎么才能更懂消費者？通過線上、數(shù)據(jù)更容易懂。
用大數(shù)據(jù)顯示城市內(nèi)交易價格更迭，從大數(shù)據(jù)看消費特征，城市居住信息化等等，線上的核心是通過大數(shù)據(jù)的積累，讓組織知識的迭代速度遠遠超過傳統(tǒng)知識更新。而只有了解了數(shù)據(jù)流向，我們才能更懂消費者。
大漢控股集團董事長傅勝龍：
人口雙向流動的時代，區(qū)域房企有大機會
農(nóng)村的80后、90后、00后，在他們的觀念內(nèi)，壓根兒他們不認為我們是農(nóng)村的孩子，100%的進城，100%的走向長沙以外的地方，與此同時，接近退休年齡的知識分子或者有一定成就的人，又在尋找著兒時的記憶——他們希望既擁有城市的方便，還擁有農(nóng)村的生態(tài)。正是因為這種人口的雙向流動，決定了我們區(qū)域地產(chǎn)的價值挖掘出了機會。大漢圍繞這種人口的流動，做了幾件事情。
第一件事情，讓農(nóng)民工的孩子不再是農(nóng)民工，要成為新時代的工匠。大漢國際工匠院，打通各種資源，讓學生們在獲得學歷證書的時候能夠獲得多個企業(yè)培訓方法的技能證書，實現(xiàn)1+X的人生。我們希望從全城開店、到開網(wǎng)店、開校店的模式成為新的大漢模式。
第二件事情是做了一個明道公社，滿足臨近退休的一代人往生態(tài)地區(qū)、往城市周邊延伸的這種需求，實現(xiàn)一種社區(qū)養(yǎng)老的新方式。
第三個事情做一個社區(qū)數(shù)字化。未來都是平臺化，我們制造一種數(shù)據(jù)，希望我們企業(yè)同許許多多的企業(yè)一樣實現(xiàn)一種數(shù)字化的轉(zhuǎn)型，要么把自己變成一個數(shù)字化的平臺企業(yè)，要么把自己的資源裝上這個平臺。
金地集團董事長凌克：
多元化的重要法門——標準化
我們看所有的TOP10、TOP20在做一件什么事情？
他們在做標準化，標準化的目的是什么？是讓效率更高。
怎樣可以做到高周轉(zhuǎn)？就金地而言，所有的產(chǎn)品我們目前分成了11個產(chǎn)品線，每一個產(chǎn)品線里邊有ABCD四個檔次，把44種產(chǎn)品放到我們在全國的70個城市去落地，然后按照這樣的標準化去生產(chǎn)一萬塊錢一平米的房子到十萬塊錢一平米的房子。
區(qū)域房企如何與TOP20競爭？
在做企業(yè)的時候，我們要看到的是時間的價值，所以我們在做投資的時候，一定要去看IRR，不能只看凈利率和毛利率，一個公司的經(jīng)營一定最后要看ROE、要看（ROC），而不能看凈利潤有多少去比較。
區(qū)域性的房企已經(jīng)具有這種能力的時候，我覺得完全是有可能去跟TOP20去競爭的，為什么？因為你們最知道本地的市場，你們可以比他們做得更好、做到全省域的覆蓋。